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乔某某诉徐州科倍置业有限公司商品房买卖合同纠纷案
  发布时间:2020-10-10 09:52:19 打印 字号: | |

      【裁判摘要】

      1.商品房的销售广告和宣传资料所作出的说明和允诺具体明确且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响的,构成要约,应当视为合同内容,当事人违反的,应承担违约责任。

      2.对于违约方对守约方信赖利益损失(购房损失)赔偿数额的确定,人民法院可依职权进行全面调查后,对可能影响损失确定的因素进行综合衡量后确定赔偿数额。

       

      原告:乔某某,男,住新沂市新安街道。

      被告:徐州科倍置业有限公司,住所地新沂市经济技术开发区。

      原告乔某某与被告徐州科倍置业有限公司(以下简称科倍公司)商品房买卖合同纠纷一案,向新沂市人民法院提起诉讼。

      原告乔某某诉称:自2013年12月至原告起诉前,被告将其开发的“科倍尚城”小区房产对外预售,并对外宣称该小区将建设2600㎡中心下沉式喷泉广场、配备3000㎡游泳馆、60000㎡法式皇家御景园林、400000㎡大型城市综合体、200000㎡繁华商业街,绿化率达30%,并以此作为卖点。2017年11月,“科倍尚城”小区一、二、三期工程建设结束。然而,已建成的该小区中心仅是地上绿化带,绿化率约为22%,宣传中的下沉式广场、游泳馆、喷泉水系、皇家园林、城市综合体等配套设施并未实际建设。2017年11月,新沂市市场监督管理局对被告虚假宣传行为作出罚款25200元的行政处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,原告认为被告通过宣传视频、宣传单、沙盘等宣传资料对小区建设的配套设施作出明确说明,这对预售合同的订立及房价确定具有重大影响,故该宣传资料依法应视为要约,亦应视为合同的组成部分,对双方当事人均具有约束力。另外,根据《房地产广告发布暂行规定》和《城市商品房预售管理办法》有关规定,被告擅自变更规划和建筑设计,应承担违约责任。现因被告擅自改变规划设计,对于预售过程中宣传的小区配套设施并未建设,造成原告当初用高于周边房屋的价格购买该小区房屋,而目前该小区房价却低于周边小区房价,每套房屋差价约5万元,加之原购买价格高于周边小区房价三至五万元,合计每户损失八至十万元。请求:判令被告赔偿原告损失5万元。

      被告科倍公司辩称:1.原告起诉无事实和法律依据。在小区规划设计报批前,任何开发商都会对外宣传小区建设的构想和预案,这不属于虚假宣传,对商品房买卖合同的订立不构成重大影响。这些构想和预案最终能否实现,取决于规划部门审批的规划设计方案。本案中,被告将涉案小区建设的构想和预案报规划部门后,规划部门最终未完全采纳这些构想和预案。涉案小区规划设计方案出台后,被告即按照方案进行建设和宣传,不存在违约行为。2.新沂市市场监督管理局虽然对被告作出了处罚,但该处罚仅涉及到下沉式地下广场的宣传问题,不足以误导消费者,对商品房买卖合同的订立及价格确定不构成重大影响。3.被告是严格按照物价部门核准的价格销售涉案房屋,并未因宣传而加价销售。原告主张被告虚假宣传对房屋售价产生了影响,无事实依据。商品房所处的区位、环境等不同,其价格自然不同,原告以不同区域的房屋售价、房价差以及升值空间作为其诉讼请求的计算标准,亦无事实依据。4.涉案小区规划平面图于2015年9月出台,并于2016年3月10日在涉案小区进行了公示。涉案小区部分业主是在小区规划图公示后才与被告订立购房合同,故这部分业主对小区的规划设计很清楚,不存在受所谓虚假宣传的影响。请求驳回原告的诉讼请求。

      新沂市人民法院一审审理查明:

      “科倍尚城”小区项目由被告开发建设,共分为三期建设。2014年1月14日,原告乔某某与被告科倍公司签订《商品房买卖合同》,约定:被告将新沂市“科倍尚城”小区第10幢楼1单元801室出售给原告,该商品房建筑面积为116.27㎡,单价为4376.11元/㎡,总价款为508810元。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.在房屋交付使用时,水、电达到使用标准;2.房屋交付使用时,有线电视管线、电话管线、燃气管线预埋到户。除此之外,原、被告双方在合同及补充协议中,对于被告在销售广告和宣传资料中对商品房相关配套设施所做的说明和允诺内容并未提及。

      被告在“科倍尚城”小区一期预售时,制作了沙盘、宣传视频、宣传单等宣传资料,并对外宣称“科倍尚城”小区将建设“下沉式广场”等配套设施,其中派发的宣传单载有“2千平米下沉式广场”等文字,并配有图片。被告自认该宣传视频自一期预售时即在售楼处循环播放至2017年间,载有上述文字的宣传单派发时间为2012至2013年一期预售期间及2015年5、6月份。2017年11月17日,新沂市市场监督管理局对被告作出行政处罚:科倍公司在没有报批工程规划建设前通过沙盘模型和在新沂市楼市网等房产网站上宣传“科倍尚城”小区三期小区内建设有下沉式广场,构成虚假宣传,罚款25200元。新沂法院从新沂市市场监督管理局调取的证据材料反映:2017年9月,“科倍尚城”小区在新沂市楼市网的宣传网页中仍载有“2000㎡下沉式广场”等文字宣传及图片。在新沂市市场监督管理局对被告项目部经理朱某某的调查笔录中,执法人员询问:“有业主投诉你公司建设的科倍尚城三期在沙盘、宣传片、海报中有下沉式广场,楼盘建成后并没有,请谈谈怎么回事?”,朱某某回答:“原来2012年时宣传片上有,三期报规划时就没有报。没有报规划的原因主要是考虑安全、当地的人文情况等综合因素。沙盘是2013年10月制作的,由于疏忽大意没有及时更改。2016年4月份之后的宣传单就没有下沉式广场的文字内容了”;执法人员询问:“新沂房产网、楼市网在2017年9月20日还能看到你公司的网页宣传上有‘下沉式广场’的文字,请谈谈什么情况?”,朱某某回答:“…网站上的宣传内容大概是2013年底制作的,一直没有更新,给消费者带来了误解”。

另查明:1.新沂法院同一时期立案受理的包括本案在内的批量案件共44件,案涉商品房均为该小区一期、三期工程。其中案涉的5、6、10、11号楼为一期工程,预售许可证取得时间:10号楼为2013年12月25日,5号楼为2014年1月15日,6、11号楼为2014年4月2日。2.“科倍尚城”小区普通住宅商品房销售价格经新沂市物价局核准备案的时间、均价(元/㎡)具体为:2013年9月26日,10号楼均价为4206元/㎡;2014年1月14日,5号楼均价为4336元/㎡;2014年3月26日,6、11号楼均价为4436元/㎡。3.2014年10月29日,新沂物价局出台《关于改进商品住房销售价格管理的实施意见》,取消对普通住宅商品房销售前的价格备案制度。期间,“科倍尚城”小区三期预售的楼盘未进行价格备案。4.根据新沂法院至新沂市物价局查询并调取的同一时期新沂市城南地段商品房销售的备案均价(元/㎡), 2014年除“科倍尚城”小区之外,新沂市城南地段其他小区无高层、小高层商品房销售价格备案。新沂市恢复商品房销售价格备案制度后,2017年9月20日,金鼎名城小区11、12、13号楼备案均价为4595元/㎡,丰惠华丽家族小区33、34、35号楼备案均价为5056元/㎡;2017年9月28日,钟吾壹号小区13、18、24号楼备案均价为5840元/㎡;2017年11月2日,香格里拉小区29、33号楼备案均价为4950元/㎡;2017年11月29日,金鼎名城小区10、14号楼备案均价为5050元/㎡;2018年4月10日,盛世名门小区56、58号楼备案均价为5768元/㎡。以上备案的均为高层住宅。5.结合“科倍尚城”小区预售时间段、本次44案所涉商品房销售时间段,一审法院至新沂市房产服务中心调取了新沂市城南地段其他小区普通住宅商品房相应时间段销售价格信息表,经核算后均价(元/㎡)分别为:丰惠华丽家族小区、辰华丽都苑小区、盛世名门小区、香格里拉小区、巨融国际小区、钟吾壹号小区、金鼎名城小区2014年1月份销售均价依次约为3991元/㎡、4363元/㎡、4364元/㎡、4800元/㎡、4157元/㎡、4308元/㎡、4044元/㎡;2015年5月份销售均价依次约为4262元/㎡、4335元/㎡、3914元/㎡、4006元/㎡、4290元/㎡、4136元/㎡、3880元/㎡;2016年7月份销售均价依次约为3870元/㎡、4555元/㎡、4119元/㎡、3856元/㎡、4069元/㎡、4290元/㎡、3493元/㎡;2017年1月份销售均价依次约为4031元/㎡、5528元/㎡、4843元/㎡、3928元/㎡、3810元/㎡、4637元/㎡、4161元/㎡。

      新沂市人民法院一审审理认为:

      本案争议焦点为,1.科倍公司是否构成违约;2.科倍公司若构成违约,应承担的违约赔偿数额如何确定。

      关于科倍公司是否构成违约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条适用的具体条件为:第一,该说明和允诺应当具体明确。第二,该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。关于第一点,在涉案商品房预售过程中,被告在售楼处通过播放宣传视频、展示沙盘对“下沉式广场”等配套设施的建设效果进行了形象的描述,同时在宣传单、网站中采用“2千平米下沉式广场”等文字描述对各配套设施的建设面积进行了较为具体的说明,并配有效果图,故上述宣传资料符合“说明和允诺应当具体明确”的条件。关于第二点,被告在没有报批工程规划建设前通过不同方式向社会公众进行不实宣传,致使买受人相信该小区将会建成“下沉式广场”等配套设施,而小区的整体环境、配套设施的建设情况往往对买受人是否购房以及价格的确定具有重大影响。综上,能够认定被告在宣传资料中对“科倍尚城”小区配备“下沉式广场”等配套设施所作的说明和允诺,构成要约,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,被告违反的,应承担相应的违约责任。

      关于具体损失金额的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,被告未按照其在宣传资料中的说明建设“下沉式广场”等配套设施,构成违约,客观上造成原告无法享受根据宣传资料所预期的居住环境,被告对此应当承担相应的赔偿责任。根据涉案小区的建设情况,被告虽未建设“下沉式广场”等配套设施,但所建成的地上广场、园林绿化一定程度上填补了“下沉式广场”所具备的休闲娱乐功能,并未从实质上影响买受人在该小区的居住生活,更未影响到买受人对所购房屋居住功能的利用。根据法院调查的情况表明,涉案小区商品房销售时的价格未高于相近地段楼盘的售价,不存在买受人以高于周边小区房价三至五万元购买房屋的情形,故原告诉请的损失数额明显过高,且无事实依据,应予以调整。同时,被告的宣传行为面向的是众多业主,实际受到该宣传影响的业主也并非局限于已提起诉讼的业主,还包括与本案存在类似情形的其他业主。综合原告等买受人的实际购房价格、“科倍尚城”小区整体房屋售价及销售情况、相近地段类似楼盘备案及销售价格、被告的不实宣传对买受人造成的影响等因素,结合《合同法》关于违约责任损失赔偿范围限度的可预见性规定,酌定由被告按照原告所购房屋总价款的1%向原告承担赔偿责任。经核算,被告应赔偿原告损失5088.1元(508810元×1%)。

      据此,新沂市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,于2018年12月28日作出(2018)苏0381民初6168号民事判决:

      一、徐州科倍置业有限公司应于本判决生效后十日内向乔某某支付赔偿款5088.1元。

      二、驳回乔某某的其他诉讼请求。

      一审判决后,乔某某、徐州科倍置业有限公司均不服,上诉至徐州市中级人民法院。

徐州市中级人民法院经二审审理,确认了一审查明的事实。二审期间,双方当事人均未提交新证据。

徐州市中级人民法院二审审理认为:                                           

      一、可以认定在2017年11月17日之前,科倍公司对其建造的“科倍尚城”小区作出了配置“下沉式广场”的说明和允诺。新沂市市场监督管理局作出的行政处罚决定书、科倍公司项目部经理朱某某在调查笔录中所作陈述等证据予以证实。科倍公司虽辩称其于2016年3月对规划总平面图进行了公示,公示的平面图没有“下沉式广场”。二审法院认为,既使公示的规划总平面图没有“下沉式广场”,但是不能排除在此之后科倍公司通过网站、宣传视频、展示沙盘等方式仍然对下沉式广场进行宣传。

      二、科倍公司对“科倍尚城”小区作出配置“下沉式广场”的说明和允诺应当视为合同内容,对科倍公司具有法律上的约束力。首先,在涉案商品房预售过程中,科倍公司在售楼处通过播放宣传视频、展示沙盘对“下沉式广场”等配套设施的建设效果进行了形象的描述,同时在宣传单、网站中采用“2千平米下沉式广场”文字描述进行了较为具体的说明,并配有效果图,故上述宣传资料符合“说明和允诺应当具体明确”的条件。其次,根据该小区的具体情况,如果小区内配置2000平方米下沉式广场,能够显著提高小区业主的生活品味,明显对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。本案购房人于2014年1月14日与科倍公司签订商品房买卖合同,时间发生在科倍公司作出“科倍尚城”小区配置“下沉式广场”的宣传过程中。科倍公司没有按照其宣传的内容建造“下沉式广场”构成违约,应当向购房人承担违约责任。

      三、关于科倍公司的责任承担问题。科倍公司承建的“科倍尚城”小区虽未建造“下沉式广场”的配套设施,但相应区域建成了地上广场、园林绿化等,一定程度上填补了“下沉式广场”所具备的休闲娱乐功能,并未从实质上影响到购房人对所购房屋居住功能的利用。原审法院综合考虑购房人的实际购房价格、“科倍尚城”小区整体房屋售价及销售情况、相近地段类似楼盘备案及销售价格、科倍公司对“下沉式广场”的宣传对购房人造成的影响,以及“下沉式广场”变更成了“地上广场、园林绿化”等因素,酌定科倍公司按照购房人所购房屋总价款的1%向购房人承担赔偿责任并无不当。

      据此,徐州市中级人民法院于2019年5月23日作出(2019)苏03民终1595号民事判决:

      驳回上诉,维持原判。

            

 

         案例报送单位:新沂市人民法院

       一审合议庭成员:赵方方、周贞红、王晨静

        二审合议庭成员:高艳华、张伟、李琳

        报送人:吴经纬、赵方方


 
来源:《徐州审判》2020年第4期
责任编辑:唐新利