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徐某民与夏某树等房屋买卖合同纠纷案
作者:李琳  发布时间:2019-12-23 09:53:03 打印 字号: | |

【裁判摘要】

借名购买经济适用房等政策保障性住房是违反相关政策、法规的行为,一般会认定该借名购房合同无效。合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

原告:徐某民,男,1967年9月30日生,汉族,住徐州市泉山区

被告:夏某树,男,1956年8月20日生,汉族,住徐州市鼓楼区

被告:刘某荣(夏万某之妻),女,1962年6月5日生,汉族,住徐州市鼓楼区

徐某民因与夏某树、刘某荣房屋买卖合同纠纷一案,向徐州市云龙区人民法院提起诉讼。

徐某民诉称,2005年,徐某民与夏某树签订《房屋买卖合同》一份,约定徐某民购买夏某树以合法身份取得的徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301一套,房屋面积86.76平方米,共计支付购房款115698元。徐某民按照协议约定履行支付义务,夏某树与刘某荣也将房屋交付徐某民使用。2007年,徐某民又与案外人徐某英签订《房屋买卖协议》,将房屋转让给徐某英居住至今。2011年,夏某树、刘某荣起诉至徐州市云龙区人民法院,要求判令和徐某民签订的房屋买卖协议无效。先后经徐州市云龙区人民法院(2011)云民初字第0171号民事判决书、徐州市中级人民法院(2011)徐民终字第1959号民事判决书,判决房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效。2015年,徐某英以徐某民为被告诉至徐州市云龙区人民法院,该院作出(2016)苏0303民初1506号民事判决书,判决徐某民返还购房款20万元,并赔偿损失188947.55元。徐某英不服,上诉至徐州市中级人民法院,徐州中院作出(2016)苏03民终6150号民事判决书,判决徐某民返还购房款20万元,并赔偿损失230172.47元。徐某民认为,此次房屋买卖纠纷产生的根本原因系夏某树违反诚信原则,徐某民有权向夏某树及刘某荣主张损失,故诉至法院,请求:1.判令被告返还购房款115698元及其他费用10753元;2.判令被告赔偿因合同无效造成的损失410702元。

夏某树、刘某荣辩称,同意返还购房款115698元,但徐某民起诉的损失过高,徐某民不能因为自己的过失行为反而得利,(2016)苏03民终6150号民事判决书确定徐某民因合同无效应承担的损失是230172.47元,我方愿意在该损失的范围内按该判决书的比例承担40%

徐州市云龙区人民法院经审理查明:夏某树与刘某荣是夫妻关系。2005年,夏某树与徐某民均申请购买徐州市阳光花园的经济适用房。夏某树抽到了房号,取得购买经济适用房的资格,徐某民未取得购房资格。2005年5月5日,夏某树、刘某荣(乙方)与徐某民(甲方)签订《房屋买卖协议》一份。协议约定:“一、乙方以合法居民身份取得徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301室,面积86.76平方米,储藏室8.39平方米。因乙方子女即将考入大学,考虑到家庭经济困难,经与甲方协商,购买此房全部费用暂由甲方代为支付。二、乙方经与甲方协商决定,乙方同意在政府规定可以交易的第一时间以现房(徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301室,面积86.76平方米,储藏室8.39平方米)过户给甲方。三、由于此房是乙方以合法人身份取得的房产权及土地使用权证,故由乙方负责办理,费用由甲方负责。四、由于此房包含政府对经济适用房的法则政策限制,待政策允许上市买卖,乙方负责办理房屋过户买卖手续,费用由甲方负责。五、违约责任:如甲乙方违反本协议一至五条款中任何条款,均按购房金额98698元×200%做违约金赔偿给对方。六、甲方对此房屋拥有使用权。……”。2005年5月10日,夏万树(乙方)与徐州市房产管理局(甲方)签订《徐州市经济适用房(解困)住房买卖合同》,合同内容主要为:“甲方以划拨方式取得位于郭庄路北的土地使用权。乙方购买的经济适用(解困)住房为现房,具体坐落为郭庄路北阳光花园第26幢4单元301号房,建筑面积共86.76平方米,储藏室建筑面积8.39平方米。住房单价为每平方米1045元,储藏室每平方米600元,总金额95698元。乙方在取得所购经济适用(解困)住房的权属证件10年后,方可上市出售,并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用(解困)住房差价的10%向政府交纳收益。……”。协议签订后,徐某民向夏某树支付了20000元,并按照《房屋买卖协议》约定,代为支付了95698元的购房款。夏某树亦按照合同的约定,将房屋(毛坯房)交付给徐某民。后,徐某民以夏某树的名义缴纳了土地登记费18元、产权登记费40元、个人住房贷款保险276元、用电许可证工本费12元、房屋测绘费20元、港华燃气开户费2000元、房管处抵押登记工本费80元、契税1913元、房屋维修基金2854.5元。

2007年5月,徐某民(甲方)与徐某英(乙方)签订《房屋购买合同》一份,该合同约定:“一、甲方房屋坐落于郭庄路北阳光花园第26幢4单元301号房,建筑面积共86.76平方米,储藏室建筑面积8.39平方米,户型2+2,房屋属性(产权)。二、房屋室内设施有水电齐全、煤气。甲方自愿将本人房屋及其附属设施卖给乙方,房屋总房款为人民币贰拾万元整。三、合同签订后在能过户时甲方必须协助乙方办理各种手续及证件,过户时发生所有费用,由乙方承担。……七、阳光花园属经济解困房,现不能过户,甲方向乙方解释说明了此房所有情况,乙方愿意购买此房,等到能办理过户手续时,由甲方协助乙方办理各种手续和证件,过户时发生的所有费用由乙方承担。备注违约责任部分约定:(1)甲、乙双方合同签订后,不论此房屋涨价、跌价都不得反悔,如一方反悔付另一方房款总价的双倍作为违约金支付,即20万×2=40万。(2)此房是徐某民购买夏某树、刘某荣的房号,甲方净得房款贰拾万元整,等到过户时,所产生的费用由乙方承担,甲方和原房主协助办理过户时的各项手续,如不过户,甲方视为违约,付房款总价的双倍。(3)此房的贷款余款乙方在3年内还清。即2009年年底,如不还清,视为违约,付房款总价的两倍。贷款余款计肆万伍仟元,由乙方还清。(4)甲方保证此房屋无任何纠纷、债务,原房主夏某树和现房主徐某英发生任何纠纷,造成的经济损失,责任由甲方徐某民承担。(5)甲方保证在2007年5月10日前搬出此房。(6)中介服务费由乙方承担1%。”合同签订后,徐某英向徐某民支付了购房款155000元,徐某民将涉案房屋交付徐某英居住使用,后徐某英将房屋剩余贷款45000元偿还完毕。2011年,夏某树、刘某荣起诉至法院,要求判令其和徐某民于2005年5月5日签订的房屋买卖协议无效。法院审理后作出(2011)云民初字第0171号民事判决书,判决该房屋买卖协议因违反了国家法律、法规的强制性规定而无效。徐某民不服该判决,提起上诉。法院经审理后作出(2011)徐民终字第1959号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。2014年,夏万树、刘某荣起诉至法院,要求判令徐某英迁出房屋,恢复原状。法院经审理后作出(2014)云民初字第0502号民事判决书,判决徐某英将房屋恢复原状(毛坯房)并返还夏某树、刘某荣。现该判决已发生法律效力。

2016年3月25日,徐某英将徐某民、夏某树、刘某荣诉至徐州市云龙区人民法院,要求判令:1.徐某民返还购房款200000元;2.徐某民、夏某树、刘某荣连带赔偿因房屋买卖合同无效给徐某英造成的损失:房屋增值损失336400元、中介服务费3700元,房屋评估费7141元;3、诉讼费由徐某民、夏某树、刘某荣承担;4、保留因涉案房屋恢复原状产生的执行费用的诉权。审理中,经徐某英申请,委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估,结论为:以2015年7月27日为估价时点,上述房屋(现状,装修)总价为525200元,储藏室11200元,合计536400元。徐某英为该评估花费评估费7141元。徐某英陈述其在与徐某民进行涉案房屋买卖时,支付给徐某民中介服务费3700元,但未提供证据证实,徐某民对此予以否认。2016年9月20日,徐州市云龙区人民法院就该案作出(2016)苏0303民初1506号民事判决书,判决:一、徐某民于判决生效后十日内,返还徐某英购房款20万元;二、徐某民于判决生效后十日内,赔偿徐某英因合同无效造成的损失合计188947.55元;三、驳回徐某英其他诉讼请求。徐某英不服上述判决,上诉于徐州市中级人民法院,该院经审理后作出(2016)苏03民终6150号民事判决书,判决:维持徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初1506号民事判决第一、三项;变更徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初1506号民事判决第二项“徐某民于判决生效后十日内,赔偿徐某英因合同无效造成的损失合计188947.55元”为“徐某民于判决生效后十日内,赔偿徐某英因合同无效造成的损失合计230172.47元”。二审判决已发生法律效力。

关于本案,徐州市云龙区人民法院认为,徐某民与夏某树、刘某荣于2005年5月5日签订的《房屋买卖协议》已经被依法确认无效。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。对于徐某民要求夏某树、刘某荣返还购房款115698元的诉讼请求,二被告亦同意返还,依法予以支持。关于原告要求赔偿其他费用,因被告同意返还土地登记费18元、产权登记费40元、个人住房贷款保险276元、用电许可证工本费12元、房屋测绘费20元、燃气开户费2000元、抵押登记工本费80元、契税1913元、维修基金2854.5元,共计7213.5元,原告亦予以认可,本院予以支持。

关于徐某民要求赔偿因房屋买卖合同无效而造成各项损失的问题。涉案房屋(包括地下室)鉴定价值为536400元,原被告均认可以该鉴定价值作为计算房屋增值损失的依据。关于对二被告与徐某民签订的房屋买卖合同无效,在合同当事人之间过错划分的问题。二被告与徐某民签订的《房屋购买合同》中,明确载明了如下内容:“二、乙方经与甲方协商决定,乙方同意在政府规定可以交易的第一时间以现房过户给甲方。三、由于此房是乙方以合法人身份取得的房产权及土地使用权证,故由乙方负责办理,费用由甲方负责。四、由于此房包含政府对经济适用房的法则政策限制,待政策允许上市买卖,乙方负责办理房屋过户买卖手续,费用由甲方负责。”等,可见被告没有刻意隐瞒房屋性质,原告在签订合同时明知所购买房屋的特殊性质仍愿意购买,合同当事人对于该房屋日后可能产生某些纠纷或风险在合同中均有一定预见。因此,徐某民对于签订无效的房屋买卖协议具有过错,没有审慎的选择所购买的房屋并且愿意面对将来可能产生的不确定风险,故徐某民应当自行承担部分责任。被告虽然取得上述房屋经济适用房购买资格,但在明知该房屋欠缺上市交易条件的情况下,仍然采取变通措施违反关于经济适用房买卖交易的限制性规定,将在一定期限内本不应在市场自由交易的房屋出售给徐某民。因此,二被告对签订无效房屋买卖协议具有过错,其明知该交易行为违反经济适用房有关管理规定,明知可能产生后续某些不确定风险或纠纷,仍出于牟利目的将房屋出售给原告。综上,原被告对双方签订的房屋买卖合同无效后果,均具有过错。上述房屋交易合同之所以能够达成根本原因在于夏某树、刘某荣与徐某民之间的“自愿”交易行为,但是违反了国家有关规定,破坏了经济适用房正常交易秩序。因此,根据合同相对性原则,综合考虑维护经济适用房正常交易秩序、本纠纷的起因、合同无效后果、损失程度、合同当事人过错程度、纠纷及其后果的复杂性及其对徐某民正常生活秩序的影响等因素,依法酌定原告与被告之间分别按照40%和60%的比例确定过错程度。故对于以上损失,由二被告赔偿252421.2元[(536400元-115698元)×60%]。

遂依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定,判决:一、夏某树、刘某荣于判决生效后十日内,返还徐保民购房款115698元及其他费用7213.5元,并赔偿徐保民损失252421.2元。二、驳回徐某民的其他诉讼请求。

夏某树、刘某荣向徐州市人民法院提出上诉:请求撤销一审判决,依法改判夏某树、刘某荣赔偿徐保民损失115086.24元(2016苏03民终6150号判决书所确定的损失数额230172.47元*50%)。理由如下:1、一审判决认定事实不清,双方因合同无效产生系列案件,双方均有过错,在已生效的多份判决中,徐某民高价转卖房屋从中牟利的行为已经被确认,并承担对后手买受人60%的损失。本案中夏某树、刘某荣系因急需用钱,且在徐某民承诺换房的情况下才签的合同,主观上不存在牟利的想法。公平考虑,夏某树、刘某荣愿意平均承担损失。2、房屋买卖合同被确认无效,诉讼始于2011年,双方的损失应该从2011年的时间节点来计算房屋价值。上诉人一审中同意按照(2016)苏03民终6150号判决书确定的损失数额来作为计算损失的基数。一审判决直接用鉴定价值确认损失数额显失公平。3、一审判决夏某树、刘某荣赔偿徐保民损失252421.2元错误,之前案件确定徐某民应赔偿损失230172.47元,现徐某民具备较大过错,却从中获利,这与之前的判决主旨不符。应当按照230172.47元作为计算损失的依据,或者以2011年的房价作为计算依据。

徐某民辩称:原审法院认定事实清楚,但是被上诉人认为上诉人应承担全部的房屋损失,虽然双方在2005年自愿达成经济适用房买卖协议,一定程度上违背了经济适用房的买卖政策,但是从实际情况来分析,签订合同时双方均符合购买经济适用房的资格。符合购买经济适用房的指标,其行为并没有给国家及集体造成损失,双方理应按照自愿达成的契约履行义务。但是夏某树、刘某荣看到房价上涨以后要求确认合同无效,显然违背了诚实信用原则和契约精神,才造成长达十年的诉讼,给徐某民以及案外人造成严重影响,也造成巨大的经济损失。从合同的角度分析,夏某树、刘某荣违反了程序原则,却成为最大受益者,于情于理均不符,因此夏某树、刘某荣应当对损失承担全部责任。2、关于房屋增值损失计算问题,在原审中夏某树、刘某荣认可以536400元作为计算房屋增值损失的依据,原审法院依据该价值确认增值损失具有事实依据。综上,请求依法驳回上诉请求。

二审期间,双方当事人均无新证据提供,二审查明的事实与一审查明的事实一致。

徐州市中级人民法院经审理后认为,首先,关于双方当事人因涉案房屋买卖合同无效而应承担的损失比例如何区分的问题。夏某树、刘某荣认为,在徐革民与徐某英的房屋买卖合同案件中,徐某民因牟利行为被判定承担60%的责任;同时因夏某树、刘某荣与徐某民签订本案案涉房屋买卖合同时不存在牟利的想法,故在本案中应与被上诉人平均分担损失。本院认为,徐某民与徐某英的房屋买卖合同中,徐某民作为出卖人,虽然向徐某英承担了相应的损失赔偿责任,但该责任系基于徐某民与徐某英之间的房屋买卖合同关系,该责任比例不能作为判断本案房屋买卖合同关系中双方过错程度的依据。本案中双方承担的损失比例的因素应基于本案双方当事人在合同中各自的法律地位及过错程度等因素综合考虑。徐州市云龙区人民法院在本案中根据合同相对性原则,综合考虑维护经济适用房正常交易秩序、本纠纷的起因、合同无效后果、损失程度、合同当事人过错程度、纠纷及其后果的复杂性等因素,依法酌定徐保民与夏某树、刘某荣之间分别按照40%和60%的比例确定过错程度并无不当。

其次,关于本案的赔偿损失数额计算依据如何确定的问题。一审中,双方当事人在法庭询问中均明确同意以(2016)苏0303民初1506号案件中的鉴定结论作为判断本案房屋增值损失的依据。一审据此认定房屋增值损失不违反法律规定。现夏某树、刘某荣不认可以此鉴定结论作为认定损失依据,但是其并未就此主张提供相应的证据。因此,对于上诉人的此项主张亦不支持。

综上,夏某树、刘某荣的上诉请求没有事实和法律依据,法院不予支持。原审判决并无不当,应予维持。徐州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,于2018年9月28日作出(2018)苏03民终4887号民事判决:

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。

案例报送单位:徐州市中级人民法院

一审合议庭成员:刘宇、苟长国、冷旭东

二审合议庭成员:廖伟巍、孟娟、李琳

 报送人:李琳

 


 

 

 
来源:《徐州审判》2019年第05期
责任编辑:唐新利